Перепланировка в кафе - как согласовать изменения объекта в Москве
На основании проекта перепланировки нежилого помещения вы можете подготовить его для открытия кафе или ресторана. За документами на указанные работы вы можете обратиться в компанию «Смарт Вэй», телефоны 8 (499) 322-05-14 (Москва) и 8 (812) 425-35-90 (Санкт-Петербург), email info@smway.ru, сайт https://smway.ru/. Об особенностях согласования расскажем в этой статье.
Что нужно знать о перепланировке и изменении помещения под кафе
В обычном понимании перепланировка – это какая-то стройка в здании кафе. Но, если вы владелец кафе, будете иметь дело с чиновниками и бумагами. А там, в ходу юридический язык. На этом языке понятие «перепланировка» не существует отдельно от жилищного законодательства. А кафе – это нежилое помещение. Как быть?
Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельно произвел перепланировку внутри своего помещения. Орган жилищного надзора узнал об этом и вынес предписание вернуть помещение в первоначальный вид.
Собственник обратился в суд, указав, что жилищный надзор не имеет к нему отношения, потому что помещение имеет статус нежилого. Поэтому он планирует свое помещение как хочет. Первый раз дело собственник выиграл.
Районный суд согласился, с мнением, что жилищное право в этом деле применять нельзя, поэтому перепланировку не надо согласовывать с жилищным надзором. Странно, но с этим согласился суд второй инстанции. Посмотрите, что буквально написано в четвертой статье Жилищного кодекса (ч.1п.7) Там пишут про все помещения. Никаких уточнений между вторым и третьим словом нет.
Верховный Суд занял другую позицию (которая актуальна), указав, что порядок перепланировки жилых помещений действует и для нежилых объектов, расположенных в том же доме. Изменение объектов должно производиться при наличии проекта и согласовываться с органом местного самоуправления.
Если мы относим понятие «перепланировка» к кафе, то подразумеваем, что оно находится в жилом доме. Иначе к работам по переустройству будет применяться другая терминология.
Переустройство и реконструкция
Наряду с понятием «перепланировка» есть ещё два похожих понятия. Это «переустройство» и «реконструкция». При переустройстве устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети (которые снабжают помещение электричеством, газом, теплом, водой, канализация, сеть связи и другие сооружения, технически обеспечивающие здание). Переустройством будут также действия с сантехническим и электрооборудованием. Переустройство не изменяет само помещение, оно затрагивает только инженерные системы.
Реконструкция направлена не только на объект внутри дома, но и на само здание. К ней прибегают, когда надо воздействовать на ограждающие несущие конструкции здания, изменить этажность, надстроить, пристроить, сделать проемы.
Перепланировка изменяет характеристики помещения, расположенного внутри жилого дома. Отличие видов строительных работ важно учитывать, ведь что порядок их согласования будет разный.
Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме регулируются жилищным законодательством (глава 4 ЖК РФ), даже если они касаются нежилого помещения. Реконструкция регулируется градостроительным законодательством, которое не содержит понятие «перепланировка».
Нельзя увлечься перепланировкой так, чтобы она стала реконструкцией и перешла под действие другого законодательства с другими последствиями. Вот пример. Собственник помещения на первом этаже жилого дома решил обустроить отдельный вход. Действовать решил по закону. Заказал проект, получил согласование по нормам жилищного законодательства.
Как только вход был построен, сосед подал иск с требованием отмены согласования, потому что мнение каждого соседа не было учтено. Дело прошло не одну судебную инстанцию. Все они признали, что перепланировка разрешена законно, поскольку персональный вход никак не уменьшил места общего пользования, поэтому спрашивать соседей не нужно.
Но, когда дело дошло до Верховного Суда, оно приняло совсем иной оборот. Верховный Суд иначе посмотрел на существо строительных работ. Вход организован во внешней стене дома, следовательно, часть её разрушена. А внешняя стена - это ограждающая несущая конструкция здания. Значит, такие работы были реконструкцией, которая входит в сферу градостроительных норм. Разрешать подобные работы в рамках жилищного законодательства незаконно.
Заметьте, что собственник не хотел нарушать закон, но это не застраховало его от пересмотра дела. Успех ваших работ будет зависеть от надежности организации, которая сможет правильно оценить ваши пожелания и без проблем получить нужное согласование.
Дополнительные требования
Наряду с жилищным законодательством перепланировка попадает и под действие других законов. Перепланировку надо регистрировать (точнее, эта процедура называется кадастровый учет). Следовательно, будут применяться положения о регистрационных действиях с недвижимостью – Федеральный закон № 218-ФЗ.
Перепланировка в архитектурном памятнике задействует законодательство о культурном наследии. Есть и другие ситуации смежного использования законов. Кроме законов надо придерживаться нормативов и предписаний государственных органов федерального и регионального уровней.
Как сделать перепланировку кафе, чтобы его не закрыли
Планировка помещения организации питания населения должна быть спроектирована так, чтобы обслуживание посетителей соответствовало нормативам государственных органов. Иначе ваше кафе не сможет работать из-за бесчисленных предписаний, которые приведут к штрафам или вообще к закрытию.
Пространство кафе должно быть спланировано так, чтобы помещения располагались согласно санитарным, противопожарным и другим нормам. Помещения для производства (цеха) размещаются в определенном порядке относительно зала для потребителей. Каждый цех выполняет свою функцию. Всегда есть соблазн максимально увеличить площадь обслуживания посетителей за счет производственных комнат. Но каждое производственное помещение должно иметь площадь и расположение, позволяющие соблюдать нормативы.
Там, где обрабатывают сырые продукты и делают из них полуфабрикаты, не должно быть проходов для перемещения готовой еды. Помещение, где готовят холодные блюда, не может быть проходным между горячим цехом (где готовят горячие блюда) и местом разделки туш.
Для экономии места можно объединить некоторые помещения. Холодные и горячие блюда можно готовить в одном помещении, если оно подходит по размеру и есть хорошая вентиляция. Мясо и рыбу можно разделывать в одном месте, но на разных столах.
Понятно, что нельзя в одном помещении готовить блюда и полуфабрикаты для них. Если для приготовления приобретаются готовые полуфабрикаты, разделочных помещений не нужно.
Нельзя планировать помещения кафе так, что передвижение поваров и официантов будет пересекаться с передвижением посетителей. Должно быть исключено пересечение путей официантов с чистой посудой и официантов с грязной посудой. Недопустим пронос сырых продуктов через зал.
При перепланировке помещения кафе эти и другие требования надо соблюдать. Организация питания населения несет ответственность за нарушение санитарных норм. Если надзорный орган усмотрит связь между перепланировкой и нарушением санитарных норм, то вероятно приостановление деятельности (ст.6.6 КоАП РФ).
Изменение и согласование фасадов при перепланировке в кафе
Если вместе с перепланировкой внутри кафе вы решите для привлекательности изменить фасад надо помнить, что такие работы тоже должны соответствовать нормативам.
Фасады нежилых помещений могут иметь отдельное колористическое решение от фасада дома. Это регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2012 г. N 114-ПП. Этот документ запрещает, например:
- красить или перелицовывать другим материалом фасад из натурального камня, характерного для времени постройки дома;
- облицовывать фасад зеркальным или цветным стеклом, если это не характерно для периода постройки;
- утрачивать архитектурную стилистику объекта.
При разработке проекта мы обязательно учтем все ограничения и запреты по нормативным актам Москвы.
Мосжилинспекция - друг или враг
Прежде всего, это орган государственной власти, который надзирает за соблюдением жилищного законодательства в Москве. Кроме надзора жилищная инспекция оказывает государственные услуги. Познакомиться с этим органом можно в двух случаях: когда вы обращаетесь за услугой или когда вы объект надзора.
Согласование перепланировки является государственной услугой. Получить услугу можно через портал www.mos.ru. Правильный вариант согласования перепланировки такой.
Вы выбираете проектную организацию, которая разработает проект перепланировки, заказываете и получаете проект. Обратите внимание, чтобы выбранный вами проектировщик входил в саморегулируемую организацию (СРО).
Если реализация вашего проекта затронет общее имущество многоквартирного дома, понадобится получение согласия собственников помещений МКД. Согласие должно содержаться в протоколе общего собрания, где будут указаны проводимые работы, и какое общее имущество они затронут. Если ваш проект не реализовать без присоединения к вашему объекту недвижимости части общего имущества, получайте поддержку всех собственников.
Когда вы не собственник, перепланировка согласовывается, прежде всего, с собственником. Самостоятельно приступайте к работе, только если такое право четко прописано в договоре (аренды и т.п.). Если такого указания нет, оформите с собственником дополнительное соглашение.
Дальше собирайте документы, указанные в приложении 2 к постановлению Правительства Москвы N508-ПП от 25.10.2011 г., потом оформляете запрос (www.mos.ru), подкрепляете документы. Всё.
В бумажном варианте документы на перепланировку в Москве не принимаются. Но решение инспекции на бумажном носителе вам дадут, если об этом указать в запросе. Получить документы можно в любом МФЦ Москвы (если вы физическое лицо) или в самой Мосжилинспекции (для ИП и юридических лиц).
Если направленные вами документы устроят инспекцию, ваша перепланировка согласована. Получение согласования даёт возможность начать работы. Действует согласование 18 месяцев. За это время перепланировку надо завершить. Помните, что проектировать и проводить работы может только организация, являющаяся членом СРО.
По окончании работ нужно снова направить запрос в Мосжилинспекцию для составления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, и предъявить перепланировку к осмотру (в течение пяти рабочих дней). Если вы перестроили помещение правильно, акт составляется не позднее 10 рабочих дней.
Узаконивание перепланировки в кафе
Вы самовольно сделали перепланировку. Если перепланировка сделана правильно, её можно узаконить. Для этого тоже надо обратиться в Мосжилинспекцию, но уже сразу за составлением акта. Только вместо проектной документации нужно техническое заключение, что работы проведены допустимо и безопасно.
А вот как сложатся отношения с Мосжилинспекцией, если о перепланировке она узнает не от вас. Самовольную перепланировку можно скрывать в квартире. Утаить перепланировку нежилого помещения, да ещё в котором располагается предприятие общественного питания, трудно. Рано или поздно кто-нибудь сообщит «куда надо».
Тогда Мосжилинспекция придет к вам сама, и не для того, чтобы оказать услугу. В её функции входит возбуждение дела об административном правонарушении по ч.2 статьи 7.21 КоАП РФ и наложение штрафа. Для граждан штраф 2000-2500 рублей, для должностных лиц он составит 4000-5000 рублей, 40000-50000 рублей для юридических лиц. Кроме того, инспекция предпишет привести объект в первоначальное состояние. Неисполнение предписания тоже повлечет штраф.
Встанет вопрос о сохранении перепланировки или о демонтаже согласно предписанию. Согласовать перепланировку все ещё можно. Для этого надо обратиться в Мосжилинспекцию за составлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. Для этого понадобится техническое заключение, что работы проведены допустимо и безопасно.
Инспекция может согласовать перепланировку, а может продолжить настаивать на исполнении предписания. Тогда только суд. Для примера посмотрим, какую позицию Мосжилинспекция может занять по такому делу. Судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда рассматривалась дело по жалобе Мосжилинспекции на решение Тимирязевского районного суда.
Суть спора такова. Председатель совета многоквартирного дома сообщил в Мосжилинспекцию, что в здании проводятся работы по перепланировке нежилых помещений.
В ходе инспекционной проверки был выявлен демонтаж ненесущих перегородок и устройство ненесущих перегородок, объединение помещений, устройство дополнительных санузлов, закрытие проемов в ненесущих перегородках. Собственнику было выдано предписание о приведении нежилых помещений в соответствие с технической документацией, выписан штраф (ч.2 ст.7.21 КоАП РФ).
При повторной инспекторской проверке установлено, что предписание не выполнено. Снова штраф, теперь уже за неисполнение предписания по ч.1 ст.19.5 КоАП РФ и повторное требование вернуть объекту первоначальный вид.
Не найдя общий язык с собственником, инспекция обратилась в суд. Собственник помещений иск не признал и предъявил встречный иск, прося суд сохранить помещения в перепланированном виде. Обосновывая встречные требования, собственник не спорил, что провел работы без согласования перепланировки. Но они сделаны качественно, с соблюдением всех норм и правил. Заключение специалиста подтвердило безопасность объектов, и указало, что помещения могут эксплуатироваться в перестроенном виде.
Тимирязевский суд посчитал, что требования сторон неубедительны и отказал в обоих исках. Пройдя первую судебную инстанцию, стороны остались в прежнем положении. Жилищная инспекция подала жалобу в Мосгорсуд. Там инспекция и собственник вместе стали просить о назначении экспертизы, чтобы подтвердить или опровергнуть заключение первого эксперта. Суд отказал из-за отсутствия доказательств, что имеющееся экспертное заключение неправильно. Мосгорсуд снова отверг доводы инспекции как необоснованные. Собственнику было разъяснено, что разрешать его требования не дело суда, а дело той же Мосжилинспекции, подменять которую суд не может по закону. Круг опять не разомкнулся. Инспекции и собственнику предстояло познакомиться заново. Дальше следы этого дела теряются, видимо в суд больше никто не пошел.
Как события могли пойти дальше
Собственник собирает документы и обращается в инспекцию за оформлением акта о завершенной без разрешения перепланировке. Тут инспекция оказывается в двоякой ситуации. С одной стороны, можно согласовать перепланировку и забыть. С другой стороны, это означает признание правоты собственника в суде. Чтобы сохранить лицо, инспекция может получить свое экспертное заключение. Собственник ведь раньше приносил свое. У инспекции возникает право снова обратиться в суд, ведь у неё появилось новое основание – экспертное заключение. Если заключения истца и ответчика будут противоречить друг другу, суд точно назначит свою экспертизу. В чью пользу она будет, тот и выиграл дело. А кто проиграл, тот и оплатит все экспертизы. Если проиграет собственник, то и перепланировку надо будет демонтировать, за свой счет, разумеется.
И ещё. В нашем случае инспекция узнала о перепланировке, когда собственник успел её закончить. А если бы не успел? Тогда события развернулись бы так. Инспекция штрафует собственника и выдает предписание вернуть помещение в прежнее состояние. Собственник предписание не выполняет. Штраф за невыполнение предписания. Новое предписание. Суд. Но, в нашем прежнем случае, собственник пришел в суд с экспертизой о правильной перепланировке. На незаконченную перепланировку экспертизу вряд ли кто станет делать. И акт о законченной перепланировке тоже не получить. Тогда по доказательствам инспекция и собственник уравниваются. У них их нет. Но собственник обязан был согласовать перепланировку, но не сделал этого. Дело проиграно. Суд обяжет все демонтировать, и вернуть, как было. А если работы проведены процентов на 80%?
Через два года после того, как изученное нами дело затерялось в архивах, Верховный Суд РФ пояснил, как правильно разрешать такие дела. Вот пример.
Собственник самовольно перепланированного помещения обратился в суд с требованием к надзорному органу узаконить перепланировку. Суд первой инстанции, как и в нашем случае, отказал, потому что это не его дело и отправил заявителя обратно в жилищный орган. На этот раз суд апелляционной инстанции не согласился с таким доводом. На основании экспертизы апелляционный суд пришел к выводу, что перепланированное помещение не представляет угрозы, может эксплуатироваться и в компетенцию суда входит сохранить помещение в перестроенном виде. Этот собственник выиграл дело.
Верховный суд такую позицию поддержал. На сегодня она актуальна. Эти примеры мы привели не к тому, что можно потратить годы, но выиграть дело у Мосжилинспекции. Нет, жилищная инспекция дела выигрывает. Несогласованная планировка рушится за счет её обложенного штрафами устроителя.
Миссия нашей компании – согласовать вашу перепланировку в штатном порядке.
Рекламодатель ООО «Смарт Вэй», ОГРН 1137847292670, ИНН 7814580473
288